Baufinanzierung: 10 Tipps für angehende Immobilienkäufer
Baufinanzierung leicht gemacht: 10 praxiserprobte Tipps für angehende Immobilienkäufer – von Eigenkapital über Zinsbindung bis zu Fördermitteln.
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Fehler bei der Baufinanzierung können über Jahrzehnte hinweg Zehntausende Euro kosten. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die zehn wichtigsten Stellschrauben, mit denen Sie Ihre Finanzierung solide und kostengünstig aufstellen.
1. Eigenkapital: Mehr ist besser
Die Faustregel lautet: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln stemmen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger wird der Zinssatz. Bei einer Beleihung von 60 % statt 80 % kann der Zinsunterschied 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte betragen – auf 300.000 € Darlehen und 25 Jahre gerechnet sind das schnell 25.000 € Zinsersparnis.
2. Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.) je Partei
- Gesamte Nebenkosten können 10 bis 15 % des Kaufpreises erreichen
3. Zinsbindung: Sicherheit hat ihren Preis
In Zeiten steigender Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Sie zahlen zwar einen kleinen Aufschlag gegenüber einer 10-jährigen Bindung, gewinnen aber Planungssicherheit. Wichtig: Nach 10 Jahren haben Sie gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht – Sie sind also nicht dauerhaft gebunden.
Tipp: Tilgungssatz nicht zu niedrig wählen
Beginnen Sie mit mindestens 2 % Anfangstilgung, besser 3 %. Bei einer Tilgung von nur 1 % dauert die Rückzahlung eines Darlehens je nach Zinssatz über 40 Jahre. Eine höhere Tilgung spart enorm viel Zinskosten und verkürzt die Laufzeit erheblich.
4. Fördermittel und KfW-Programme nutzen
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Das Programm 'Klimafreundlicher Neubau' (297/298) und das 'Wohneigentumsprogramm' (124) können die Finanzierungskosten deutlich senken. Auch Landesförderbanken bieten regionale Programme an – ein Blick auf die jeweilige Landeswebsite lohnt sich.
5–10: Weitere entscheidende Stellschrauben
- Sondertilgungsrecht vereinbaren: Mindestens 5 % jährlich sollten möglich sein – so können Sie Erbschaften oder Boni einsetzen
- Mehrere Angebote vergleichen: Mindestens drei Banken und einen unabhängigen Vermittler anfragen
- Bereitstellungszinsen beachten: Wird das Darlehen nicht sofort abgerufen, fallen ab dem 3.–6. Monat oft 0,25 % pro Monat an
- Gesamtkosten berechnen: Der effektive Jahreszins ist aussagekräftiger als der Sollzins
- Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung kalkulieren: Planen Sie Anschlussfinanzierung frühzeitig
- Puffer einplanen: Unvorhergesehene Kosten bei Sanierung oder Neubau sind die Regel, nicht die Ausnahme
Warnung: Vollfinanzierung birgt hohe Risiken
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (sog. 110-%-Finanzierung) wird von manchen Banken angeboten, ist aber extrem riskant. Die Zinsaufschläge sind hoch, und bei fallenden Immobilienpreisen können Sie schnell in eine Überschuldungssituation geraten. Wir raten dringend davon ab.
Eine solide Baufinanzierung ist kein Hexenwerk, erfordert aber sorgfältige Planung. Vergleichen Sie mehrere Angebote, nutzen Sie Förderprogramme und kalkulieren Sie konservativ. Im Zweifel lohnt sich eine unabhängige Beratung bei einer Verbraucherzentrale – die Kosten dafür sind im Vergleich zu den Gesamtkosten einer Immobilie verschwindend gering.